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用卡经验网 2022-10-27 05:26:10

2021年,各家房地产企业纷纷“暴雷”。

在恒大爆出负债1.96万亿的骇人消息之前,早有另一家地产企业陷入了债务危机。

2021年2月1日,华夏幸福主动承认公司累计金融债务高达2000多亿,其中有52亿债务已逾期。

这无疑给房地产行业当头一棒,也将华夏幸福董事长王文学推到了风口浪尖。

六年前,王文学带领华夏幸福勇闯巅峰,销售额一度突破1200亿,他本人更是以485亿身家成为河北首富。

谁能想到,短短几年,华夏幸福竟负债千亿,裁员过万,而王文学的身家也一路暴跌超过400亿。

“干到今天这步,我愿赌服输。”

华夏幸福主动“暴雷”后的第二天,王文学面对公司千名核心员工,进行自我检讨。

从“富翁”到“负翁”,王文学经历了什么?他和他的华夏幸福还能逆风翻盘吗?

成为首富之前,王文学出身平平,学历平平。

1967年出生在河北霸州市一个普通家庭,后毕业于廊坊市工业学校,拿着中专文凭的王文学,在廊坊市交通运输局当一名司机。

好歹也是一份稳定的工作,但“司机”这个身份远远裹不住王文学庞大的野心。

1992年,王文学果断舍弃铁饭碗,下海经商。他在廊坊市党委校附近,盘了个门面,开了家“川崎火锅店”。来吃饭的大多是廊坊市的政府官员,他们手握最丰富的商业政策消息。

“这是个好机会,我可以从食客口中获取最新的商机信息。”

打从一开始,“火锅店老板”就不是王文学的终极目标,他想做更大的生意。

很快,跟食客们打成一片的王文学得到了“指点”——涉足装修行业,翻新政府大楼。

90年代中期,王文学的装修业务做得红红火火,几乎包揽了廊坊市所有的政府装修工程。从火锅店老板到包工头,王文学又一次成功转变了身份。

然而,97年的亚洲金融危机,给王文学的装修生意按下了暂停键。

当时,各地财政资金收紧,财政部明确规定:地方政府资金不得用于修建楼堂馆所。这意味着王文学不仅拿不到政府回款,还欠施工队和供应商一屁股债。

1998年春节,王文学为躲避各路债主,有家回不得。身心疲累之际,他把心一横,做出一个惊人之举。

“反正继续追政府拿钱已经没希望了,倒不如自己啃下这个亏吧。”

他来到廊坊市政府大楼前,当着一众政府官员和债主们的面,把500万的合同和欠条,烧了个精光。

“修大楼的债,我跟政府从此一笔勾销。我欠大家的钱,会用火锅店的收入来偿还。”

这等魄力,让众人看傻了眼。此举可以说是“置之死地而后生”,自断退路之后,王文学背水一战的决心就更加坚定了。

一年后,国内经济形势发生重大改变,福利分房政策已被取消,商品房逐渐成为人们的刚需。

王文学再一次嗅到了商机。

当时,在廊坊市党校北边有一块地,计划开发成宿舍楼,恰巧项目负责人是王文学火锅店的常客,他建议王文学拿下这块地皮。

王文学很快拍了板:“没问题,宿舍楼我来盖,但剩下的地要用来盖商品房。”

这是王文学的第一个地产项目,当时毫无经验的他,毅然放弃火锅店,投入房地产的怀抱。

王文学亲自给项目命名为“华夏花园”。“华夏”这个名字取自项目隔壁一条叫“华夏里”的小街。

没过多久,华夏花园项目就为王文学还清了所有债务,且赚得盆满钵满。

随后,王文学又承接了华夏经典花园、第五大街等项目,并创立了“环京圈内”无人不知无人不晓的华夏幸福基业股份有限公司。

自此,王文学摇身一变,从包工头成为房地产开发商,并开启了华夏幸福二十多年的传奇。

2002年,廊坊市政府攒了一个饭局,向河北几大开发商传达“对标苏州工业园,开发固安县,有政策支持”等信息。

饭局中的王文学蠢蠢欲动、跃跃欲试,却又带着一丝丝的不安。

固安是什么地方?

那是廊坊市最贫瘠的一个县,gdp在河北排名倒数第一。明明在环京北面有大把空地可以拿,谁会愿意去南面的固安开荒?

王文学左思右想,一边是自己房地产开发经验不足,一边是想要把公司规模做大的野心。最终,他再次拿出一股闯劲儿,下决心另辟蹊径,朝“产业地产”的方向发展。

所谓“产业地产”,与传统的商业地产不同,目标客户不在于商家,而是政府与企业。它以独栋写字楼、高层办公楼、商业中心、标准化厂房等为开发对象,主要帮助政府提高区域竞争力,改善城市形象。

固安工业园正是这种与政府合作的“产业园”开发模式,它的前期投入要比一般商业地产大得多。

王文学需要先垫付大量资金买地皮、建设基础设施和公共设施、美化环境等。之后再根据当地的产业优惠政策招商引资,协助企业进驻入园。

对于当时已经35岁的王文学来说,要独自一人跑到廊坊最穷的地方,几乎掏出自己全部家底,去做从未做过的工业园,无疑又是一次背水一战。

更雪上加霜的是,2003年,由于全国各地开发热潮过剩,国务院迅速叫停了所有开发区的建设。

固安工业园一旦停工,意味着项目前期的投入全都打水漂了!

这突如其来的噩耗,让王文学瞬间崩溃,他坐在固安街头,不顾众人耳目,抱头痛哭。

“事情该如何做下去?”

抱着万分之一的希望,王文学挑灯苦读起国家文件,不死心的他还真找到一则例外条款:“省政府认定的开发区可以保留”。

在河北省和廊坊市政府的帮助下,固安工业园终于保住了。

随着固安工业园的逐步发展和正式招商,固安县一改旧貌,这个gdp常年垫底的贫困地区,在2014年竟一跃至河北榜单的前五名。

固安产业新城的成功,大大巩固了王文学勇闯产业地产之路的信心,他将“固安模式”复制到北京、渤海、甚至长江三角洲地区。华夏幸福的业务版图也从“环京”扩大到天津、上海、山东等地。

自2006年开始后的十年,王文学带领着华夏幸福一路攀登至事业的巅峰。

国内各地房价一年比一年高,“环京”地区的房价更是如火箭般高速飞涨。华夏幸福旗下的所有项目一年比一年赚钱,房价从每平米6千到1万8,再到3万……

关键是,即便房价涨成这样,房子还是不够卖。

最夸张那会儿,王文学随便找个农家院子当作售楼中心,一没沙盘,二没规划,就连户型图也是靠比手画脚,单凭一个土地证,房子就能被一扫而空!

2016年,华夏幸福的销售额突破1200亿,王文学也以485亿身家当上了河北首富。

吃上这波房地产红利,王文学充分感受到“躺赚”的极爽快感,花起钱来更是出了名的大手笔。

2016年尾,王文学砸了4000万在三亚亚龙湾举办盛大且奢华的年会,不仅包场多个高档酒店,还请来汪峰、郎朗、崔健、宋小宝等明星坐镇演出。

而年会奖品不是什么iphone、ipad,竟是宝马mini、宝马x5!华夏幸福员工兴奋地发微博说:“王总就在现场发车钥匙呢!”

年会之后,王文学还不消停,继续疯狂撒钱。

oled显示屏、食品加工、新能源汽车、共享出行……甚至足球队,哪个热门他就投资哪个。

2017年,王文学出资3.3亿元购下合众新能源汽车将近54%的股份,当上合众新能源的新任董事长。

他说,过去他解决了中国人的住房问题,现在想要解决中国人的出行问题。

于是,人们在2018年的中超赛场上看到,河北华夏幸福队的球衣正面是“哪吒汽车”的醒目商标,而后背则大大地印着“番茄出行”。

从新能源汽车制造,到出行服务,再到共享汽车租赁,王文学用真金白银砸出了一条覆盖智能网联的完整出行产业链。

到这儿,王文学的身份不仅是赫赫有名的房地产开发商,还是涉足多行业的“大佬”。

然而,房地产红利风口的消耗速度远比预想中的快。没过多久,王文学的“产业地产”之路将面临下坡趋势。

众所周知,华夏幸福的核心业务是与政府合作的产业园开发项目,这种模式需要开发商和地方政府拧成一根绳子。

产业园招商成功后,政府从合作区域新增了财政收入,这时候华夏幸福才可以向政府收取土地整理费、基础设施建设费、产业发展服务费等等。

虽然项目的前期投入大,且回款周期长,但只要后期招商顺利,基本上收入是非常可观的。

2016年以前,由于有政府的大力支持,王文学很容易借到银行的充沛资金,干起活来也就轻盈敏捷。

他还费尽心思打造4600人的顶级招商团队,只为把这块最核心的竞争力做到最大化。

10年时间,华夏幸福在全国布局了100多座产业新城,做得风生水起。王文学拿着赚到的钱,再集中投资环京地区的房地产市场,随着房价的猛涨,又躺赚了一波。

这种“战无不胜”的假象,进一步膨胀了王文学继续大步向前的野心。

然而,成也萧何,败也萧何。

由于华夏幸福的产业园项目非常依赖政府的支持以及大量的流动资金,一旦政策风向有变或资金链出现问题,风险也就随即而来。

2017年,环京多地实行限购政策,房价一路下滑。几年下来,环京某些城市的房价下跌甚至超过40%。

这种情况下,王文学竟然没有及时止损,反而继续加大环京产业园的开发投入和配套住宅的投资。

我当时确实误判了环京地区的形势。”王文学后来承认。

随着环京住宅市场价格的腰斩,不到四年,房价下跌累积影响华夏幸福的销售回款额已超过1000亿。

回款出现问题,政府支持力度减少,融资就变得不容易,这一切势必影响到产业园的开发和招商。而前期需要垫付的资金一旦供应不上,华夏幸福多个产业新城或荒芜、或烂尾。

一环扣一环,一步步地把华夏幸福拉胯了。

2018年,华夏幸福被爆资金链断裂,裁员过万,北京朝阳本部已人去楼空,公司股价也从40元一路跌至20元。

随后,王文学退股合众新能源汽车,他的“出行梦”就这样草草收场。

与此同时,中国平安两次进场,尝试“挽救”华夏幸福。2018年至2019年,中国平安仅花了180亿元,就换来华夏幸福超过25%的股份,成为其第二大股东。

对于总资产3000多亿的华夏幸福来说,这简直是贱卖啊!

更奇怪的是,在这危急关头,王文学还当上了“套现王”。他以一年套现131亿元的成绩,成为了《2019胡润套现企业家30强》的第一名。

这波迷之操作,让众人对王文学产生强烈质疑。但他本人却解释说,大部分资金都填补给公司了。

事实果真如此吗?

自从中国平安“入驻”华夏幸福以来,经营局面并没有扭转多少。2019年,国内房地产市场急转直下,再加上后续疫情的影响,房产企业集体陷入了寒冬。

在经营和资金的持续压力下,华夏幸福变得一点都“不幸福”。据不完全统计,2019年以来,廊坊、郑州、武汉、南京、合肥、沈阳、江门等多个项目都爆发了业主维权事件。

截至2021年1月31日,华夏幸福的账面资金余额仅剩240亿,可动用资金仅有8亿,负债却超过2000亿。

于是,在鼠年的尾声,出现文章开头华夏幸福主动“暴雷”那一幕。

在“官宣”第一笔债务逾期后,本来已被多方质疑的王文学,声誉更加受损了。

令人意外的是,王文学并没有跑路,也没有躺平,而是“积极自救”。

华夏幸福“暴雷”后,王文学就马上发表内部讲话,进行自我批评、自我反省。

“我日思夜想,公司为什么会走到今天这一步?除了有外部冲击的影响,更主要的还是内部原因造成的。”

王文学承认自己好高骛远、急躁冒进,在公司取得成功后,野心不断膨胀,贪恋企业做大,从而导致在几个关键节点上,全都赌错了。

“大家需要做好心理准备,勒紧腰带过日子了,我们不得不重走一遍艰苦的创业路。”

这不仅仅是鼓励员工的场面话,早在2020年下半年,王文学就开始寻求各种办法,尝试“绝地求生”。

降低管理和营销费用、提升回款金额、直接资金支持(据他本人说自己已投入资金93亿)、寻求省市政府的帮助……

2021年2月,在地方政府和多方机构的协助下,王文学组织起“华夏幸福金融机构债权人委员会”。

经过漫长的沟通和磨合后,在2021年9月末,华夏幸福向所有金融债权人公布了一个初步的“债务重组计划”,内容大意是华夏幸福将通过出售资产、优先偿还银行贷款、抵偿持有型物业等方式,一点点地消化沉重的债务。

众人不禁感叹,昔日名声鹊起的华夏幸福从“躺着赚钱”变成了“跪着还钱”。

截至2022年6月30日,据华夏幸福公布的数据,已实现债务重组金额超过1000亿。就数字来说,漫长的还债征程算是走过一半,王文学终于小小松了一口气。

但,王文学的自救仍在继续,华夏幸福的未来仍是未知,至少在短期内,华夏不再幸福。

回顾王文学将近30年的漫漫创业路,从司机到火锅店老板,从包工头到房产商,每一次的华丽变身,都促使他变得越来越冒进,越来越膨胀,赌得也越来越大。

当自我膨胀到一定程度,当自身能力跟不上野心的扩张速度,王文学势必要承受这一切所带来的惨痛代价。

当初那个火烧欠条,魄力十足说要用火锅店填平债务的王文学,估计也想不到,自己会在23年后,说一句“愿赌服输”。

参考资料:

虎嗅《膨胀的王文学,暴雷的华夏幸福》2021-02-25

壹地产《王文学的自我批评》2021-02-03

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作者:大翎

编辑:柳叶叨叨


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