逾期则视为自动收房,开发商逾期交房的认定标准-买球软件推荐

用卡经验网 2022-10-23 16:20:08

生活中,出现逾期交房的情况时,开发商通常采取提前向购房者交付房屋钥匙、要求购房者提前签订房屋验收单等方式意图规避向购房者支付逾期交房违约金,普通购房者法律意识、维权意识不强,加之单个购房者相对于开发商处于弱势地位,只能无奈接受开发商提前交付房屋钥匙、提前签订房屋验收单的要求;一旦事后购房者主张逾期交房违约金,开发商通常以“交付房屋钥匙、签订房屋验收单视为房屋已完成交付”为由予以拒绝。

那么,开发商是否真的完成了交付?购房者又如何维护自身的合法权益呢?

首先,关于房屋交付的问题。最高人民法院在对安徽省高级人民法院相关请示案件作出答复的(2009)民监他字第7号函中指出,房屋验收的范围,应依据当事人合同的约定和法律的强制性规定确定。对于合同约定的验收条件,因各地区合同存在差异,本文就不做阐述,本文将就法律关于验收的强制性规定进行说明。

根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”,因此商品房竣工验收合格是商品房交付的法定条件,未经竣工验收,商品房不具备交付的条件,即使开发商提前交付房屋钥匙等,也不视为有效的交付。

购房者在遇到开发商逾期交房时,不要接受开发商类似“提前交付”的行为,避免后期维权时发生争议,建议购房者保留逾期交房的相关证据,通过法律途径维护自身的合法权益。

裁判规则

1、经相关主管部门或单位对商品房的质量进行竣工验收合格后,商品房方才具备交付条件

案号:(2015)鄂恩施中民终字第01361号

湖北省恩施市人民法院:关于商品房交付使用应当具备的条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”《商品房销售管理办法》第七条规定:“商品房现售,应当符合以下条件:(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(七)物业管理方案已经落实”根据上述法律规定,合同约定的“商品房经验收合格”应当是指商品房竣工后,由相关主管部门或单位对商品房的质量进行竣工验收,如合格,则予以竣工验收,方可向买受人进行交付。即具备交付条件的商品房才能向买受人进行交付,如果不具备交付条件,买受人可以拒绝接收其交付。对涉案房屋是否已经竣工验收,恩施松润公司未提供确实的证据予以证实。故,涉案商品房不具备合同约定的和法律规定的交付使用条件。

湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院认为:涉案房屋系商品房,房屋交付必须按照《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等法律法规的相关规定,经过竣工验收合格之后方能交付。在本案中,恩施松润公司未提交涉案房屋竣工验收合格的相关证据,不能认定涉案房屋已达到交付使用条件。

2、经相关主管部门或单位对商品房的质量进行竣工验收合格后,商品房方才具备交付条件;未经竣工验收,即使交付房屋钥匙,也不能视为有效的交付

案号:(2017)鄂民申1254号

湖北省高级人民法院认为:工程验收合格是法定的交房条件,《工程竣工验收备案证明书》是竣工验收合格的证明。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定,“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦规定,“……房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”即工程验收合格是法定的工程交付使用要件,而《工程竣工验收备案证明书》正是建设工程经验收合格的有效证明。因此,广宏公司取得《工程竣工验收备案证明书》既是案涉商品房法定的交付使用条件,也是约定的交付使用条件,其认为《工程竣工验收备案证明书》不是房屋交付使用条件的再审事由不成立。

关于广宏公司提出陈某某办理收房手续并领取钥匙即表明该公司与陈某某协商一致变更了《武汉市商品房买卖合同》约定的交房条件的问题。原审程序中,广宏公司提交了由陈某某签名的《物品领用登记表》《〈芷岸龙庭临时管理规约〉承诺书》,以证明陈某某于2014年8月17日收房,并主张陈某某的收房行为表明双方当事人变更了房屋买卖合同的交房条件。首先,《中华人民共和国合同法》第七十七条规定,“当事人协商一致,可以变更合同。”即合同的变更需要当事人达成变更合同条款的合意。从上述《物品领用登记表》、《〈芷岸龙庭临时管理规约〉承诺书》中并不能明显地看出陈某某有变更交房条件的意思表示且双方当事人对此已经达成合意。其次,因买受人的收房行为有防止损失扩大的实际效果,故亦不能从陈某某的收房行为必然推定其存在变更收房条件的意思表示。最后,《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条均规定工程验收合格是法定的建设工程交付使用要件,该两条规定均为法律的强制性规定。本案中,双方当事人约定应于2014年7月31日前交付符合约定条件的房屋,而广宏公司于2014年12月4日取得《工程竣工验收备案证明书》时,案涉商品房方才具备法定的交付条件,此时逾期交房的事实已经客观存在。陈某某于2014年8月17日收房的行为并不能排除法律对建设工程交付使用条件的强制性规定,其收房与否不影响广宏公司逾期交房的事实认定,故广宏公司提出办理收房手续即为变更交房条件的再审事由不成立。

3、未经建设行政主管部门办理备案登记,不具备商品房质量合格的法定条件,未达到商品房交付的条件

案号:(2017)渝02民终529号

重庆市第二中级人民法院认为:对于“质量验收合格的商品房”的标准如何评判,本院认为,商品房作为一种特殊的商品,自身有严格的行业标准,只有具备专业知识才能检查验收,而购房者作为非专业人员很难充分行使自己的知情权,故商品房的质量是否合格,能否进入市场安全使用,建设主管部门具有严格的监管职责。因此,只有商品房经竣工验收后,又经过规划、环保、消防等部门的认可,建设主管部门对此进行严格审查的基础上,核发了商品房竣工验收备案登记文件才能说明其商品房质量合格得到了国家的认可。因此,恒通公司于2010年6月2日将房屋交付给吴某某时,未按照2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定,将该房屋所在的楼房到建设行政主管部门办理备案登记,因此,并不具备商品房质量合格的法定条件,亦不符合合同的约定,故恒通公司的行为构成违约,应当承担违约责任。

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